李鴻岳　大山

自備款抓總價2~3成是基本，但別忘了另外預留總價3~5%的雜費——代書規費、契稅、火險地震險、仲介服務費都在這裡面。很多人只算到自備款，簽約後才發現周轉不過來。

專任委託期間只給一家仲介賣，通常3個月起，好處是資源集中、銷售策略可以一路貫徹；一般委託可以同時交給多家，看似機會多，實際上常常互相殺價、买方反而觀望。哪種適合你，要看物件本身的搶手程度。

議價空間要看同商圈近期實際成交價、這間物件在市場上的競爭排名、還有屋主的售屋急迫性，三個一起看才準。單看「開價打幾折」是最容易被誤導的方式。

持有時間是關鍵——2年內出售稅率最高到45%，這也是為什麼短期換屋前一定要先試算淨收入，而不是只看成交總價。詳細稅率可以看上面「稅率與試算」那一段。

依內政部規定，買賣雙方服務費合計上限為成交價的6%，實務上常見買方1~2%、賣方3~4%，實際比例會在委託或斡旋時白紙黑字寫清楚，不會事後加價。

正常物件從委託銷售到成交，抓1~3個月是合理範圍；如果超過3個月還沒動靜，通常是價格或物件條件出了問題，這時候該做的是重新檢討策略，而不是繼續等。